（作者：欧阳诚构 北京宝坤律师事务所律师 合伙人，电子邮箱：ouyang@busilaw.com） 

阅读提示：本文通过一个复杂的执行异议案件，探讨房屋网签后尚未过户时的执行规则。房屋网签是对房屋交易合同进行登记备案的一种行政管理制度，不具有产权变更效力。网签备案系统中被执行人名下的房屋进行强制执行时，应比照执行债权的规则，否则，容易损害房屋出售人的合法权利。对执行行为的异议和对执行标的异议，处理效果和救济程序都存在重大区别，案外人（利害关系人）同时对执行行为和执行标的提出执行异议的，法院应分别审查决定。

一、执行案件情况

2016年6月，罗某向北京某房产公司购买了一套住宅（“涉案房屋”），双方签订了《房屋预售合同》，并在北京市住建委办理了房屋交易网签备案。2017年初，房产公司将涉案房屋交付给罗某，但尚未办理过户手续。2017年10月，罗某因欠他人巨额债务无法偿而被起诉，其所购买的涉案房屋被众多债权人查封（实际上是“预查封”），排在首位的是债权人刘某。2019年10月，刘某申请法院对涉案房屋采取拍卖措施。2020年5月18日，涉案房屋两次流拍后，执行法院根据申请执行人刘某的申请，作出了以物抵债的裁定书，将涉案房屋折价抵给刘某。以物抵债的裁定书在作出当天送达给刘某，但由于涉案房屋尚未完成初始登记，不动产登记部门无法为刘某办理产权变更登记手续。

二、执行异议案件情况

罗某在购买涉案房屋时，曾向银行贷款1000万元，而房产公司为罗某的贷款提供了担保。2017年10月，罗某被其他债权人陆续起诉时，便已无力偿还银行贷款，造成贷款违约被银行追债。房产公司作为罗某贷款的担保人，在2019年5月向贷款银行承担了担保责任，2020年1月，房产公司起诉罗某要求解除合同、收回房屋。

2020年6月，在诉讼过程中，房产公司得知涉案房屋被执行抵偿给了刘某，便立即向执行法院提出执行异议申请，要求撤销以物抵债的裁定、停止执行，理由包括：第一，涉案房屋尚未过户，房产公司才是所有权人，而且，由于罗某违约，房产公司已经起诉解除买卖合同（尚未判决）；第二，执行法院在拍卖、处置涉案房屋过程中，没有通知房产公司，所作出以物抵债的裁定违反法定程序。

执行法院按照《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，认为房产公司的权利不能排除执行，驳回该公司执行异议申请。房产公司不服，提起执行异议之诉，要求撤销以物抵债裁定，并停止对涉案房屋的执行。法官在诉讼中释明：执行异议之诉中，无法撤销以物抵债的裁定。于是，房产公司变更诉讼请求，要求停止执行并确认涉案房屋的所有权归属于自己。

执行异议之诉审理过程中，房产公司提起的解除合同的诉讼审结，法院判决解除房产公司和罗某的《房屋预售合同》，并判令罗某将房屋腾退给房产公司。之后，在执行异议之诉中，法院依据解除合同之诉中房产公司的胜诉结果，判决中止对涉案房屋的执行，但驳回了房产公司要求对涉案房屋进行确权的诉讼请求。

三、评析观点：查封处置网签备案的房屋，应参照适用查封处置债权的规则

本案涉及法律问题是：在房屋交易过程中，买卖双方办理了网签备案但未完成产权变更登记时，房屋购买人的债权人申请强制执行房屋的，应如何处置？关于这一问题，实践中有不同做法。有的法院比较激进，对房屋进行正常的拍卖变卖处置，例如本文所述案件；有的法院比较保守，只采取查封等控制性措施，不采取拍卖变卖等处置性措施；还有的法院会通知或征询房产公司的意见，如果房产公司同意的，则进行处置。

以上三种做法哪一种正确？这需要从法律上做进一步分析。房屋交易网签备案系统仅仅是一种行政管理手段，房屋网签备案系统中仅仅是对房屋买卖合同进行登记，对房屋交易进行锁定，但不发生物权变动效力。从法律逻辑上看，网签备案的房屋，在房屋没有过户登记之前，房屋购买人对网签房屋不享有物权，只是有物权期待权，实质上还是债权性质的。因此，在实际执行和处置被执行人购买的房屋时，牵涉到房屋出卖人对房屋的物权和合同利益，不能完全按照物权来执行，而应该按照执行债权的规则来处理。根据我国民事诉讼法的规定，对债权的执行，应该向债务人发出协助执行通知书，如果债务人提出异议的，则不得执行。因此，实践中，第一种激进的做法违反了关于执行债权的规定，是错误的；第二种保守做法属于怠于履行司法职责，也不足取；第三种做法符合对债权进行强制执行的要求，是合法、妥当的。

此外，涉案房屋尚未进行初始登记，这种情况下，对房屋所采取的查封措施，实际上只是预查封，并非正式查封。《北京市法院执行局局长座谈会 （第十次会议）纪要——关于强制执行中财产处置若干问题的意见》就提出要求，“对预查封的财产，其权利转移至被执行人名下之前，不得处置。但权利人对执行法院处置该财产不持异议的，应当及时、高效、依法推进处置工作”。这一要求是与执行债权的规则相符合的，是正确、妥当的。本案中执行法院直接处置预查封的财产，也是不正确的。

四、评析观点：对执行行为和执行标的同时提出异议时应分别审查

本案中，房产公司在执行异议程序中要求撤销以物抵债裁定，理由有二：一个是执行程序错误，另一个是对执行标的有实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条的规定，人民法院对于房产公司提出的异议，应该分别依照《民事诉讼法》第二百二十五条和第二百二十七条的规定进行审查。

这两个执行异议程序的区别主要体现在两方面：

首先是处理结果不同。根据《民事诉讼法》第二百二十五条审查，异议理由成立的，人民法院撤销或者改正违法的执行行为，比如本案中可以撤销那份以物抵债的裁定；而根据《民事诉讼法》第二百二十七条，异议理由成立的，人民法院“裁定中止对该标的的执行”，达不到撤销以物抵债裁定的效果。

其次是救济途径不同。不服根据《民事诉讼法》第二百二十五条规定作出的异议裁定的，可以向上一级人民法院复议；而不服根据《民事诉讼法》第二百二十七条规定作出的异议裁定，需要另行提起执行异议之诉，不能复议。

然而，本案中，法院仅依据《民事诉讼法》第二百二十七条审查，对房产公司提出的执行程序违法的异议，没有处理。结果，导致房产公司只能提起执行异议之诉，而在执行异议之诉中，虽然房产公司要求中止执行的请求得到了支持，但其无法撤销以物抵债的裁定，其要求确权的诉讼请求又未被支持。这就制造了一个法律困境：根据以物抵债的裁定，涉案房屋在法律上属于刘某，但是刘某却无法通过执行程序将房屋过户到自己的名下。在执行程序、执行异议程序以及执行异议之诉中，倘若有关执法和司法人员能正确理解和适用法律，这种法律困境原本是可以避免的。

（本文作者：欧阳诚构 北京宝坤律师事务所合伙人，本文系原创，如需转载，应注明作者和出处）